AICEC-ADICAE: hipoteques i comissions bancàries a estudi

La lletra petita que cal comprendre en el moment de signar una hipoteca o els preus de les comissions que cobra cada banc pels seus serveis generen confusió en l’usuari, més encara si té present que aquella decisió condicinonarà bona part del seu futur. De l’entrevista realitzada a Toni Gutierrez, coordinador d’AICEC-ADICAE Catalunya, se’n desprèn que l’usuari no disposa de suficient informació en la majoria dels casos i que, la informació és essencial per fer una bona tria. Aconsella que no escatimem els aclariments i els replantejaments, la decisió s’ho val. L’Associació d’usuaris de bancs, caixes i assegurances de Catalunya treballa en aquests moments en l’elaboració d’un estudi, juntament amb l’Institut Nacional de Consum, sobre les comissions bancàries.

En què consisteix l’estudi? -Bàsicament es demana una regulació justa i raonable de les comissions financeres, ja que manca una normativa en molts casos i l’existent deixa màniga àmpla per a la seva aplicació. Actualment les entitats financeres tenen plena llibertat per aplicar les comissions que els interessi als seus serveis, no existeix límit, només el de la competència, és clar. L’única obligació que tenen en aquest sentit és que han de comunicar al Banc d’Espanya les comissions que apliquen i aquést es limita a fer-ne un registre. Altres productes com els fons d’inversió si tenen comissions màximes, o les comissions per subrogació, que ténen un límit màxim.

“abans de signar qualsevol servei cal llegir les condicions, preguntar i demanar una aclariment sobre tot dubte que tingui, pràctica poc habitual atès que sovint s'estableix una relació paternalista entre banc i client”

-Quines són les mancances més greus que detecteu entre els usuaris de banca?

La ‘falta d’informació’ a molta distància de la resta. Hi ha detalls que molts d’usuaris no coneixen com per exemple que fins i tot, en el moment de la signatura d’una hipoteca davant de notari, el comprador té tres dies abans de la signatura en que es pot adreçar a la notaria per examinar el contracte hipotecari, i preguntar o aclarir qualsevol dubte que li pugui sorgir, o també, que existeix ‘l’oferta vinculant’ en la que, un cop se li han especificat les condicions del préstec hipotecari, el client té 10 dies per decidir-se i el banc esta obligat a mantenir-li els paràmetres pactats. Nosaltres recomanem sempre que abans de signar qualsevol servei han de llegir les condicions, preguntar i demanar una aclariment sobre tot dubti que tingui, pràctica poc habitual atès la relació paternalista que sovint s’estableix entre banc i client, se signen directament els contractes i, després venen les sorpreses. O bé, pràctiques que premien els clients fidels com és el pacte verbal de treure’ls les comissions en determinades operacions, al cap d’un temps es produeix un canvi en la direcció de la sucursal i tot el que no era escrit ja no serveix per a res.

-Quan fa uns mesos algunes entitats bancàries van fer públic que no cobrarien comissions, la vostra entitat ja va fer un comunicat en el que matitzaveu l’eufòria del primer moment. A un temps vista, sembla que la iniciativa no ha tingut massa seguiment en el conjunt d’entitats financeres. Amb la perspectiva del temps, continueu amb l’opinió que vau defensar en aquell moment?

Moltes comissions se segueixen aplicant i les que s’han tret es poden tornar a aplicar un cop captats els clients. Les condicions s’ha demostrat que no eren generalitzables a tots els productes, premiaven la fidelització. El que si seria necessari i més interessant seria regular de forma coherent el tema de les comissions així com establir unes regles de joc en aquest camp tant atractiu per les entitats financeres.

-La llei de Protecció dels Consumidors i Usuaris que actualment es tramita, quins beneficis aportarà a les relacions consumidors-entitats financeres?

Cal reconèixer que gràcies al treball de les associacions de consumidors la normativa integra mesures importants com el reconeixement i prohibició de les clàusules abusives, el control de les pràctiques d’arrodoniment a l’alça de les comissions o la nova regulació de la subrogació d’hipoteques. Però, encara hi ha mancances. Pensem que no es prenen prou mesures davant del sobreendeutement de les famílies. Actualment, un 54% tenen problemes per arribar a fi de mes. Per evitar això, ens sembla que caldrien mesures com les contemplades a la Llei de Sobreendeutement aprovada a França i altres països europeus, on davant de casos extrems, es creen uns òrgans per tal d’estudiar la insolvencia del consumidor així com les possibles solucions a aportar, fins i tot, es pot arribar a renegociar el deute, amb l’entitat financera. En cas de no assolir un acord, pot arribar a intervenir un Jutge que directament marcarà les possibles solucions, així com ,si fos necessari, els paràmetres de la renegociació del préstec hipotecari, terminis o bé condonarà el deute.

-Què en penseu de les noves empreses que es dediquen a renegociar i unificar deutes?

No creiem que siguin una bona solució per a tots els consumidors . En primer lloc perquè resulten cares, cobren percentatge de la reunificació que es fa. A més, en general ho demanen usuaris que potser ja no els queda tants anys per pagar la hipoteca i que ja han liquidat la majoria dels interessos, amb les noves condicions, es reinicia el procés. S’allarga el termini i, si es calcula, es tornen a pagar grans percentatges d’interessos. A la pràctica aquestes renegociacions només són ampliacions de terminis. Nosaltres aconsellem que abans de prendre qualsevol decisió s’estudiï el cas ja que no es pot aplicar el mateix a tothom, cal considerar el volum del deute, la situació en el treball, l’edat… I en definitiva, les necessitats reals de cada cas.

“existiesen algunes hipoteques mixtes que durant els primers anys si que tenen un tipus d’interès fix i després passa a ser variable, és per això que la información ha de ser molt transparent, i senzilla”

-Quant a les recomanacions fetes recentment per l’executiu en relació a les hipoteques amb interés combinat (fix/variable) que aconselleu?

Reconeixem l’intent per afrontar possibles puges fortes dels tipus però això no és una nova fórmula ni millora la que hi ha. Ens podem trobar amb entitats que ofereixen un 3’5% d’interés en variable i, depenent del termini, fins un 7% en fix. Ara mateix l’interés fix no és competitiu, perquè a l’usuari el que li interessa és la quota mensual resultant i, si pugen els tipus, li continuarà pujant, combinat és el mateix, només que hi haurà una part que no variarà. A més a més, existiesen algunes hipoteques mixtes que durant els primers anys si que tenen un tipus d’interès fix i després passa a ser variable, és per això que la información ha de ser molt transparent, i senzilla.

-Els bancs per xarxa són una realitat que cada dia compta amb més clients, ofereixen alts interessos, poques comissions, us n’arriben queixes del servei, quines?

Ens arriben consultes: Demanen informació sobre la solvència i sobre els problemes de fraus (phishing, tranferències de comptes…). També queixes en el sentit que tarden a atorgar crèdits hipotecaris. Davant dels recels per la poca seguretat que puguin oferir nosaltres recomanem que es revisin bé les clàusules dels contractes sobre cobertura d’aquests riscos, hi ha entitats que si que se’n fan responsables. Si algú pateix algun d’aquests fraus, normalment necessitarà mediació.

-Quines queixes dels usuaris són més freqüents?

Ara ja han minvat però l’arrodoniment a l’alça de l’interés de les hipoteques, fins fa poc els increments podien ser arrodonits fins al quart de punt a l’alça, a partir del novembre del 2002 només es pot fet com a màxim l’arrodomiment al vuitè de punt, més proper ( tant a l’alça com a la baixa). Un punt i apart mereixen les situacions denominades de “descobert”. Es produeixen quan en productes com les tarjetes de crèdit dels comptes corrents s’esgota el nostre diner i prenem prestats capitals propietat de la entitat. Son els anomenats popularment “números vermells”. La particularitat que presenten és el seu doble cost. Per una banda, l’interès que s’aplica a les quantitats utilitzades és molt elevat. Legalment, no pot ser superior a 2,5 vegades el tipus d’interès legal del diner, que, si ja és molt elevat de per se, hi ha entitats financeres que no el respecten, arribant a percentatges d’un 20 o 30%. Per altra banda, es cobra la denominada “comissió per descobert”, al marge del tipus anterior. La seva existència ha estat qüestionada pel Servei de Reclamacions del Banc d’Espanya, ja que considera que la situació de descobert ja es penalitza suficientment amb l’interès aplicat, ja que estem davant d’una duplicitat de despeses. Per altra banda, cal recordar que la comissió es cobra per la prestació d’un servei. En el cas que obrim un compte corrent on domiciliar les quotes del préstec hipotecari no procedeix cobrar comissió. Hi ha termes que a voltes creen confusió, per exemple, en el cas de les hipoteques que ofereixen períodes de ‘carència’ l’interessat ha de tenir en compte que seguirà pagant interessos, però encara li restarà tot el capital per amortitzar.

“Si calculem el que ens representa signar una hipoteca amb termini de 50 anys, hem de tenir present que en realitat, al final d’aquest periode, haurem pagat, en alguns casos, 3 vegades el preu de compra del pis.”

-Algun altre consell als usuaris?

Insistim en què davant de qualsevol dubte de clàusula abusiva o condicions que no li quedin clares d’un contracte l’usuari té dret a assessorar-se. Si considera que poden ser abusives cal presentar queixa per escrit. Encara que ens sembli que les entitats ho tenen tot ben lligat sempre es pot donar el cas contrari. Si no s’ha signat cap document que especifiqui l’acceptació d’una determinada condició encara som a temps de reclamar i que se’ns reconegui un dret. Recomanaria també que siguem molt mesurats a l’hora de signar un producte com és un préstec hipotecari que potser només farem un cop a la vida. Cal estar-ne segur i calcular tot el que implica envers la nostra economia particular. Si fem l’exercici, pose’m per cas, de calcular el que ens representa signar una hipoteca amb termini de 50 anys, hem de tenir present que en realitat, al final d’aquest periode, haurem pagat, en alguns casos, 3 vegades el preu de compra del pis. En un altre sentit, cal abandonar falsos prejudicis i deixar de banda expressions com ‘vaig a DEMANAR una hipoteca’, en tot cas seria ‘vaig a CONTRACTAR una hipoteca’ ja que no ens regalen res, ben al contrari, paguem i força per tots els serveis.